Preliminare di vendita di cosa futura: necessario che il bene sia già determinabile sulla carta

A fronte di un contratto immobiliare preliminare di vendita di cosa futura, è sufficiente, ai fini della validità e dell’esperibilità dell’azione per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, è sufficiente che l’immobile futuro sia determinabile attraverso elementi identificativi univoci già presenti nel preliminare stesso, quali la collocazione spaziale, le caratteristiche dimensionali, la destinazione d’uso e i criteri di determinazione del prezzo. E ciò anche quando sia attribuita al promissario acquirente una facoltà di scelta tra più unità immobiliari da realizzare, purché con caratteristiche predeterminate.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 10230 del 18 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla mancata esecuzione di un contratto che prevedeva, in origine, la cessione di un appartamento (con garage) facente parte di un più ampio fabbricato in corso di costruzione.
Questione centrale è quella relativa alla possibilità di identificare l’immobile, rispetto al quale le parti si erano assunte le obbligazioni di acquistare e di vendere con la stipula del contratto preliminare di compravendita di cosa futura, come effettivamente determinato o determinabile, come previsto dal Codice Civile.
In premessa, i magistrati ribadiscono un punto fermo: è legittima la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa futura che, però, per poter essere oggetto di azione all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, deve permettere l’identificazione inequivoca delle caratteristiche del bene immobile futuro determinato già nell’ambito del preliminare stesso.
Analizzando il caso specifico, sulla base del dato testuale della scrittura privata, riscontrato dalle verifiche eseguite dal consulente tecnico d’ufficio in ordine all’epoca in cui è stata riconosciuta l’edificabilità all’area su cui è stato poi realizzato il fabbricato, si è ritenuto l’immobile futuro effettivamente venuto ad esistenza ed univocamente individuabile e individuato sulla base delle chiare indicazioni già emergenti dal contratto preliminare.
Ancor più nello specifico, si è esaminata esaminato la scrittura privata, qualificandola come preliminare di vendita di cosa futura e interpretandola come idonea a individuare univocamente il bene immobile che avrebbe dovuto essere oggetto del contratto definitivo. Ciò per diverse ragioni: al momento della stipula, l’area, sufficientemente identificata attraverso la sua collocazione spaziale con indicazione del sito, era edificabile, pure se il piano regolatore generale che la rendeva tale era ancora in corso di approvazione (poi effettivamente intervenuta); erano indicate la dimensione dell’alloggio e le relative pertinenze, ed era specificato il prezzo, con previsione delle modalità di calcolo del maggior dovuto per l’eventuale differenza in eccedenza di superficie; l’alloggio, con le caratteristiche indicate, avrebbe potuto essere scelto in base agli accordi conclusi tra gli appartamenti componenti il fabbricato da realizzare; il venditore aveva effettivamente realizzato sul sito indicato nel contratto un edificio regolarmente licenziato, composto di più appartamenti, dei quali solo uno era rimasto invenduto; la parte promissaria acquirente aveva espresso interesse al trasferimento dell’unico alloggio rimasto disponibile, pur non potendo più esercitare la concordata facoltà di scelta; la disposta consulenza tecnica d’ufficio aveva permesso di identificare univocamente l’alloggio quanto alle caratteristiche catastali e alla regolarità urbanistico-edilizia, e di determinarne il prezzo in base alle univoche indicazioni negoziali, essendo la superficie dello stesso superiore a quella base indicata dalle parti.
Si deve ritenere che, diversamente da quanto proposto dal venditore, la possibilità di scelta dell’alloggio che, sulla base della scrittura azionata, la parte promissaria acquirente avrebbe potuto operare, era attributiva di una facoltà e non costituiva un’obbligazione alternativa: questo perché la prestazione a carico del promissario venditore era comunque fin dall’origine una sola, rappresentata dall’obbligo di cedere un alloggio con ubicazione univocamente individuata e con determinate caratteristiche, a fronte del quale la parte promissaria acquirente aveva il diritto di divenire titolare della proprietà su un solo alloggio con l’ubicazione indicata dietro pagamento di un prezzo eventualmente adeguato, secondo criteri negoziali prestabiliti, alle sue caratteristiche.. Ne consegue, precisano i giudici, che non ha rilevanza, ai fini non tanto della determinatezza (o determinabilità) dell’oggetto del contratto quanto ai fini della possibilità di eseguire il contratto preliminare, il fatto che non fosse più possibile, al momento di introduzione del giudizio, alcuna scelta tra gli alloggi edificati essendone rimasto invenduto solo uno: questo perché la parte promissaria acquirente, beneficiata dalla facoltà di scelta non più praticabile, ha manifestato interesse all’acquisto dell’unico alloggio rimasto senza derivare alcuna conseguenza dal mancato esercizio della facoltà negozialmente attribuitale.