Mancata consegna della cosa venduta: legittimo parlare di inadempimento di una specifica ed autonoma obbligazione del contratto

La mancata esecuzione dell’obbligo di consegna della cosa venduta costituisce inadempimento di una specifica ed autonoma obbligazione del contratto sicché, ove totalmente o parzialmente inosservata, detto inadempimento è regolato non già dalle specifiche disposizioni sulla compravendita, quali quelle riguardanti i termini e le condizioni dell’azione di garanzia per vizi, ma dalle norme generali in materia di inadempimento delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente, come qualsiasi creditore in genere, può domandare la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.
Questo il principio di diritto fissato dai giudici (sentenza numero 16919 del 29 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto tra un privato e un Comune, contenzioso relativo alla compravendita – con tanto di aggiudicazione ad asta pubblica – di un immobile composto da quattro appartamenti.
Alla luce della specifica vicenda, è indiscutibile, anche per i giudici di terzo grado, l’inadempimento addebitabile al Comune, essendo dato certo che gli appartamenti erano, all’epoca, occupati.
In Appello, in particolare, è stata rilevata la gravità dell’inadempimento del Comune, non potendosi richiedere al creditore di attivarsi per recuperare il bene.
In generale, il Codice Civile prescrive che le obbligazioni principali del venditore sono: uno, quella di consegnare la cosa al compratore; due, quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto; tre, quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. E, peraltro, la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trova al momento della vendita. E, salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita. E, ancora, il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
La vicenda in esame è disciplinata da queste ultime disposizioni, atteso che l’oggetto del contendere è semplicemente la rilevanza della mancata consegna materiale di uno dei quattro appartamenti che il privato aveva acquistato dal Comune.
Non si pone, allora, un problema di evizione totale o parziale che, in tema di compravendita, si verifica solo quando l’acquirente sia privato, in tutto o in parte, del (diritto acquisito sul) bene alienato mentre, ad esempio, nell’ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell’eventualità di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una qualitas fundi, con conseguente applicazione del Codice Civile che, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno.
Viene poi ribadito che vi è evizione totale o parziale solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguarda esclusivamente limitazioni inerenti al godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale, trova applicazione quanto previsto dal Codice Civile in materia di vizi della cosa venduta.
Per aversi evizione è necessario che il compratore sia privato totalmente o parzialmente della proprietà dell’oggetto venduto. E il Codice Civile, relativamente alla evizione parziale, fa comprendere la differenza tra le discipline in esame e la situazione specifica, che non incide sotto l’aspetto quantitativo sulla consistenza dell’oggetto trasferito.
La dottrina ammette che si parli di evizione parziale anche nel caso di perdita di un diritto accessorio al diritto trasferito, del quale fosse stata presupposta l’esistenza nel contratto. L’esempio classico è quello di una servitù attiva che acceda al bene compravenduto. L’evizione del diritto di servitù, esplicatesi sul fondo servente e non su quello oggetto della vendita, resta, però, ben distinguibile dall’emergere di oneri o diritti reali o personali che ineriscono la cosa trasferita e ne diminuiscono il libero godimento. Tuttavia, quel che si osserva nell’evizione è la violazione dell’impegno traslativo, sotto forma di mancata realizzazione o rimozione del trasferimento, che fa perdere al diritto trasferito le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre, laddove si osservino limitazioni di godimento o oneri che lascino salva l’acquisizione patrimoniale, pur incidendo sul valore economico di quanto trasferito, non può parlarsi di evizione.
In sostanza, mentre l’evizione totale e parziale comportano una limitazione quantitativa (il compratore è privato della proprietà di tutto un bene o di una sua porzione), in caso di evizione limitativa, invece, detto bene rimane interamente di proprietà dell’acquirente, che vede limitata solo qualitativamente la sua facoltà di goderne.
Nella vicenda in esame, però, non viene in rilievo né un mancato trasferimento, totale o parziale, del diritto reale alienato (la proprietà dell’intero immobile è stata trasferita), né una limitazione del godimento della res dovuta a diritti reali minori o personali di terzi o ad oneri (dagli atti emerge forse l’esistenza di un rapporto locativo considerato dall’ente locale non opponibile al controricorrente).
Rileva, piuttosto, il principio per cui la mancata esecuzione dell’obbligo di consegna della cosa venduta costituisce inadempimento di una specifica ed autonoma obbligazione del contratto sicché, ove totalmente o parzialmente inosservata, detto inadempimento è regolato non già dalle specifiche disposizioni sulla compravendita, quali quelle riguardanti i termini e le condizioni dell’azione di garanzia per vizi, ma dalle norme generali in materia di inadempimento delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente, come qualsiasi creditore in genere, può domandare la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.
Per ciò che concerne la questione della risoluzione parziale del contratto, a prescindere dall’astratta possibilità di imporre al soggetto che chieda una risoluzione totale l’accoglimento di una domanda di risoluzione parziale, si deve ribadire che la risoluzione parziale del contratto è possibile anche per il contratto ad esecuzione istantanea, quando il relativo oggetto sia rappresentato non da un’unica cosa infrazionabile, ma da più cose aventi propria individualità, quando, cioè, ciascuna di queste, separata dal tutto, mantenga un’autonomia economico-funzionale, che la renda definibile come bene a sé, suscettibile di diritti o di negoziazione distinti.
Per quanto riguarda, infine, la gravità dell’inadempimento addebitabile al Comune, va tenuto presente che il privato aveva acquistato tutto l’immobile per destinarlo ad abitazione principale, tanto da avere in programma una ristrutturazione unitaria e complessa del bene, e va anche rilevato che i beni non avevano una loro individualità economico funzionale, essendo stati venduti in un unico lotto ad un prezzo unitario per tutti i quattro appartamenti, che avevano un solo accesso e si trovavano nel medesimo palazzo.